Comprar, reformar y alquilar, la formula ganadora de la inversión inmobiliaria en Valencia.

Comprar vivienda se ha vuelto cada vez más difícil, en especial para los jóvenes, que en muchos casos tienen salarios que no les permiten ahorrar para la entrada de su primera vivienda, si no es compartiendo piso o viviendo con sus padres varios años. En la ciudad de Valencia, el precio de las viviendas de segunda mano ha subido un 12,9% y los alquileres un 19% sólo en el último año.

Podemos buscar las razones de la subida de los precios de la vivienda en varios lugares. Del lado de la oferta, la falta de vivienda de obra nueva debido a la escasez de suelo urbanizable, las viviendas vacías que no son alquilables dado su estado de conservación o viviendas que no entran al mercado del alquiler dada la inseguridad jurídica que tienen los propietarios con respecto de los inquilinos. Del lado de la demanda, aunque hay muchas personas que les gustaría adquirir su primera vivienda en propiedad, los bajos salarios y los altos tipos de interés impiden que este deseo se materialice.

Como cada vez que ocurre una transacción de cualquier tipo, tanto el oferente como el demandante deben de salir beneficiados, porque de otro modo no aceptarían la transacción. El oferente, en este caso, el inversor inmobiliario deberá observar las necesidades del demandante, que en este caso es la vivienda. El oferente debe conseguir sacar al mercado una vivienda a un coste asequible que el demandante se pueda permitir y que le permita obtener un beneficio.

El inversor debe sacar al mercado esas viviendas que están vacías, normalmente por no estar en condiciones de habitabilidad, por pertenecer a varios herederos o por no querer los propietarios poner en juego un capital en la adecuación de su vivienda ante la incertidumbre de no saber si el inquilino les va a pagar.

En la ciudad de Valencia, el precio de los alquileres ha subido hasta una mensualidad de entre 800 y 900 euros para las viviendas mas económicas. Sin embargo, todavía pueden encontrarse viviendas sin adecuar en el entorno de los 100.000 euros. Teniendo en cuenta el coste de la vivienda, su adecuación, los impuestos, gastos de notaría, comunidad de vecinos, seguro de impago etc. estas viviendas pueden arrojar una rentabilidad de entre el 7 y el 10%.

Estas rentabilidades se explican por el aumento de los precios del alquiler con respecto al menor aumento del precio de la vivienda de segunda mano. Los precios del alquiler se acercan cada vez mas a los que se ven en ciudades como Madrid o Barcelona, pero los precios de las viviendas se mantienen sensiblemente por debajo a los de estas ciudades, por eso Valencia y su área metropolitana se esta convirtiendo en una zona ideal para invertir en ladrillo.

Por supuesto, hay otro tipo de inversiones que arrojan una rentabilidad algo mayor, sin embargo, pocas dan la seguridad que ofrecen los bienes raíces. Aunque no sea lo habitual, las viviendas o los alquileres pueden bajar algo de precio, sin embargo, siempre conservaran una gran parte de su valor, en especial las viviendas de este tipo, ya que siempre tendrán demanda, al ser el producto básico de entrada al mercado de la vivienda.

El modo de obtener mayores rentabilidades en estas operaciones de 'buy to rent' es incluir en la fórmula un proceso de reforma o adecuación. Los precios de las viviendas en peor estado suelen estar por debajo de su valor real, dado que su aspecto deficiente les confiere un valor percibido inferior. De este modo, reformando una vivienda en mal estado, habitualmente se puede conseguir que su valor de venta en el mercado se incremente por encima de su coste de adquisición y reforma. La vivienda reformada puede ponerse así en el mercado del alquiler, para obtener una renta que permita sufragar la cuota del préstamo de adquisición y generar a la vez un excedente, además, la vivienda puede en cualquier momento ponerse a la venta a un precio superior al invertido, reteniendo el inversor los beneficios de las cuotas de alquiler en todo ese periodo.

En definitiva, comprar y reformar para alquilar es la opción mas rentable, porque permite adquirir viviendas a un precio por debajo de su valor de venta real, reformarlas, incrementando su valor en el mercado por encima del valor de la reforma y alquilarlas, en un contexto económico en que el precio de los alquileres ha subido por encima del valor de compra de la vivienda.

Rentabilidad del alquiler en España en el 2023